店鋪選址調(diào)查包括:人口數(shù),職業(yè),年齡層次

　　小故事：杜先生一直想開一家素菜館，在朋友的介紹下，在一個(gè)居民區(qū)租了一個(gè)店面。開張兩個(gè)月來，來他店里的客人。原因很簡(jiǎn)單，素菜館是一種時(shí)尚餐飲，它的目標(biāo)顧客是一些素質(zhì)較高的人群，他們追求時(shí)尚，關(guān)注健康。而這個(gè)居民區(qū)里的人對(duì)素食不甚了解，沒有這些概念。杜先生在沒有作選址調(diào)查的情況下就匆忙開店，其失敗在所難免。所以在開店前作好選址調(diào)查至關(guān)重要（杜先生目前在原址上改做飾品、服裝、鞋帽等，生意非常的不錯(cuò)）。

　　選址調(diào)查的要點(diǎn)包括人口數(shù)、職業(yè)、年齡層次調(diào)查，該商店基本設(shè)施及競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查，該商店周圍消費(fèi)習(xí)性、生活習(xí)慣調(diào)查、流動(dòng)人口調(diào)查、商圈未來發(fā)展調(diào)查等幾個(gè)方面。

　　家庭狀況

　　家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)狀況等。如每戶家庭的平均實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和家庭實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的分配，會(huì)明顯地影響未來商店的銷售。而所在地區(qū)家庭平均實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。

　　家庭的大小也會(huì)對(duì)未來的商店銷售產(chǎn)生較大的影響。比如一個(gè)由兩口之家組成的年輕人家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭（有一個(gè)獨(dú)生子女），其消費(fèi)需求則幾乎是以孩子為核心的。

　　家庭成員的年齡狀況也會(huì)對(duì)商品有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)加盟于兒童食品、玩具等。

　　人口密度

　　一個(gè)地區(qū)的人口密度，高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。

　　計(jì)算人口密度，可計(jì)算白天人口來實(shí)現(xiàn)，即戶籍中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人’口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

　　白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)在分析其消費(fèi)需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

　　3．潛在顧客的數(shù)量

　　所有的人都是消費(fèi)者，很自然也是商店的顧客。你在選擇店址時(shí)必須了解當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口增長(zhǎng)情況、人口年齡結(jié)構(gòu)等。

　　人來人往的地方，當(dāng)然是設(shè)店的有利地方，但并非人多的地方就適合開店，還要分析—下哪些人來往，客流規(guī)律如何。

　　首先要了解過往行人的年齡和性別，比如有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會(huì)是服裝店的顧客；其次要了解行人來往的尖峰時(shí)間和時(shí)間；再次要了解行人來往的目的及停留的時(shí)間。

　　4．行人去向

　　開店選址，來往的客流量不可否認(rèn)是一個(gè)重要因素。但是，這些往來顧客的去向也應(yīng)是一個(gè)非常值得研究的問題。

　　即使是同一個(gè)人，由于每次上街的目的不同，情況也就大不一樣。例如，買必需品與買輕奢品的情形，就完全不同。

　　店前經(jīng)過的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開店的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)人們?nèi)ハ虻牟町悾x擇適當(dāng)?shù)牡曛贰?/span>

　　5．交通地理?xiàng)l件

　　店面附近的交通狀況，會(huì)在很大程度上影響著生意的好壞，因此一般的開店地點(diǎn)，都會(huì)考慮上、下班路線，特別是住宅區(qū)。上班與下班時(shí)間，兩旁的人、車流，呈現(xiàn)明顯的差距。幾乎百分之九十的行業(yè)，都比較適合開在下班路線上。原因很簡(jiǎn)單，上班時(shí)間大家都忙于工作，只有在下班的時(shí)候，才會(huì)有空從事采購(gòu)、飲食等消費(fèi)行為。

　　然而，并不是大馬路旁邊的地點(diǎn)才算是黃金位置，其實(shí)由主干道延伸出的巷弄內(nèi)，也有許多適合開店的地點(diǎn)。而一般評(píng)估巷道內(nèi)的黃金店面，多使用漏斗理論，指的就是同一個(gè)街口，有數(shù)家三角窗商店，消費(fèi)者通常會(huì)在回家的路程中順道消費(fèi)。因此，位于干道轉(zhuǎn)進(jìn)巷弄的一家商店，會(huì)像漏斗一樣，起先吸引消費(fèi)者入店。理想的黃金地點(diǎn)，應(yīng)該是下班路線右邊的地點(diǎn)。

　　6．購(gòu)買力

　　家庭和人口的消費(fèi)水平是由其實(shí)現(xiàn)目標(biāo)水平?jīng)Q定的，因此，附近人口實(shí)現(xiàn)目標(biāo)水平對(duì)店址地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可入戶抽樣調(diào)查獲取。如長(zhǎng)沙西郊某商廈在選址的時(shí)候，就對(duì)周圍一至兩公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本3000個(gè)。經(jīng)過匯總分析，這3000戶居民中，人均實(shí)現(xiàn)目標(biāo)在每月100優(yōu)惠左右的約占50%，500～100優(yōu)惠的占20%，1000～150優(yōu)惠的占20%，人均月實(shí)現(xiàn)目標(biāo)500兀以下的占10%；人均月實(shí)現(xiàn)目標(biāo)200優(yōu)惠以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都是工薪族家庭，屬于中等實(shí)現(xiàn)目標(biāo)水平。

　　商店在選擇店址時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配實(shí)現(xiàn)目標(biāo)較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先店址為佳。

　　7．競(jìng)爭(zhēng)程度

　　如果商店經(jīng)營(yíng)的是挑選性不強(qiáng)、購(gòu)買頻率較高的日用商品，在同一地區(qū)又有過多的同行業(yè)在惡性競(jìng)爭(zhēng)，那勢(shì)必會(huì)影響商店的經(jīng)濟(jì)效益，除非新設(shè)的商店有特殊的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、能力或不尋常的商品來源，否則很難成功。

　　當(dāng)然，在某些環(huán)境中，上述情況也并不完全如此，有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會(huì)形成一條別具特色的商業(yè)街。

　　所以，你在選擇經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)時(shí)，要詳細(xì)了解在該地。電附近有多少類似的商店？這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價(jià)格及待客態(tài)度如何？自己的加入將是增加競(jìng)爭(zhēng)，還是互相有利等等。

　　8．八年內(nèi)有何變化

　　店址的選擇要搞清楚城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)佳位置，但隨著市場(chǎng)的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合開店；反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看不理想，但從規(guī)劃前景看會(huì)成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，做出優(yōu)佳地點(diǎn)的選擇。

　　如在游樂街設(shè)店之前，必須事先調(diào)查八年之內(nèi)街道可能發(fā)生的變化。在游樂街開設(shè)飲食店需要的提高/增加金，而且商店內(nèi)外裝飾所花的費(fèi)用也很多。

　　因此，一律的條件是必須能長(zhǎng)期地保持飲食店的繁榮．，然而，處在發(fā)展中的游樂街，選定的地點(diǎn)極易發(fā)生變化。新建地下街道、發(fā)展超高層建筑等等都會(huì)給飲食店帶來很大的影響。

　　實(shí)際操作中還會(huì)產(chǎn)生其他種種情況，而且每次受到的影響對(duì)飲食店來說都是極為嚴(yán)重的，因此，在選擇游樂街開店時(shí)，必須仔細(xì)調(diào)查至少在八年之內(nèi)可能發(fā)生的變化。